Покупка на недвижим имот с кредит - от капарото до ключа!
Депозит, оценка на имота, купища документи и накрая — нотариус. Ако сте избрали дома си и предстои да финансирате покупката с ипотечен кредит, аз съм Ивайло Шиндаров от агенция за недвижими имоти Имотико, София, и ще ви преведа през целия процес — стъпка по стъпка, с реален пример за суми и срокове.
За по-лесно разбиране ще разгледаме конкретен пример: покупка на имот на стойност 100 000 евро с 85% банково кредитиране. Числата по-долу са съобразени именно с този пример, но логиката и последователността на стъпките важат за всяка сделка от подобен тип.
Стъпка 1: Депозит (стоп капаро)
Първата стъпка обикновено е внасяне на стоп капаро в размер на 1 000 – 2 000 евро. Тази сума показва сериозността на намеренията ви пред продавача, докато подготвяте останалите документи и стъпки по сделката.
Стъпка 2: Оценка на имота
Банката изисква независима оценка на апартамента, за да определи реалната пазарна стойност спрямо поискания кредит. Оценката е част от процедурата за одобрение и обикновено се възлага на лицензиран оценител, работещ с конкретната банка.
Стъпка 3: Предварителен договор и капаро
При подписване на предварителния договор внасяте капаро (задатък) в размер на около 10% от цената на имота — в нашия пример 10 000 евро. Важно е да знаете, че първоначалният депозит стандартно се приспада или връща на този етап.
🟢 Съвет
Предварителният договор е моментът, в който сделката става обвързваща и за двете страни — прочетете внимателно клаузите за неустойки преди подписване.
Стъпка 4: Вашите документи за банката
За одобрение на ипотечен кредит ще ви трябват следните документи:
- Служебна бележка за изплатени доходи по трудови възнаграждения
- Удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК за наличие или липса на задължения - (за вас и съпруга/та ви) — издава се от НАП
- Удостоверение за семейно положение от ЕСГРАОН
Стъпка 5: Документи от собственика
Продавачът от своя страна трябва да подготви по-обемен пакет документи:
- Документ за собственост
- Удостоверение за данъчна оценка
- Скица на имота от АГКК
- Удостоверение за семейно положение от ЕСГРАОН
- Удостоверение за брак, ако е приложимо
- Удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК
- Удостоверение за тежести
- Скица на парцела, архитектурни проекти, площообразуване и разрешение за ползване, ако сделката го изисква
🟡 Внимание
Липсващ или неактуален документ от страна на продавача може да забави сделката с седмици — затова е добре да проверите пакета предварително чрез вашия брокер.
Стъпка 6: Предаване на документите в банката
Всички документи - вашите и тези на собственика заедно с предварителния договор се предават в банката за разглеждане. Оттук насетне процесът минава изцяло през кредитния и юридическия отдел на финансовата институция.
Стъпка 7: Юридическо становище и одобрение
Банката издава юридическо становище и одобрява кредита обикновено около седмица след предоставяне на всички документи. Това е моментът, в който получавате официалното потвърждение, че финансирането е гарантирано при договорените условия.
Стъпка 8: Изповядване на сделката пред нотариус
На тази стъпка се случва финализирането на покупката:
- Подписвате нотариалния акт и учредявате законна или договорена ипотека.
- Банката издава писмо за ангажимент за сумата на кредита и условията му
- Плащате нотариални такси - за покупко-продажба с ипотека те са около 4 000 евро
- Доплащате остатъка от самоучастието - в нашия пример 5% или 5 000 евро
Стъпка 9: Вписване на акта в Агенция по вписванията
Около седмица след нотариалното изповядване получавате от нотариуса вписания акт и удостоверение за тежести с вписаната ипотека. Тези документи се занасят в банката, след което тя превежда останалите 85% от стойността на имота по сметка на продавача.
Стъпка 10: Получаване на владението
Финалната стъпка е подписването на приемо-предавателен протокол, с който официално поемате владението на новия си дом. Оттук насетне апартаментът е изцяло ваш.
| Плащане | Сума | Кога |
|---|---|---|
| Стоп капаро | 1 000 – 2 000 евро | При депозита |
| Капаро по предварителен договор | 10 000 евро (10%) | При подписване |
| Самоучастие (доплащане) | 5 000 евро (5%) | В деня на изповядване |
| Нотариални такси | ~4 000 евро | При нотариуса |
| Банково финансиране | 85 000 евро (85%) | След вписване |
🟡 Внимание
Планирате покупка на имот и искате да разберете какви ще бъдат допълнителните разходи? 👉 [Кликнете тук, за да изчислите вашите нотариални такси]
Заключение
Пътят от избрания дом до връчването на ключа минава през ясна и предвидима последователност от стъпки - стига документите да са подготвени навреме и без пропуски. С добра организация и подкрепата на брокер, целият процес отнема средно между 4 и 6 седмици.
Свържете се с нас
Планирате покупка на имот с ипотечен кредит в София и искате процесът да мине без изненади? Екипът на Имотико ООД ще ви преведе през всяка стъпка - от подбора на имота до връчването на ключа. 📞 Заявете безплатна консултация
Какъв е минималният процент самоучастие при ипотечен кредит? +
Стандартното изискване на повечето банки е самоучастие между 15% и 20% от стойността на имота, а в примера в тази статия сме разгледали кредитиране от 85%. Точният процент зависи от индивидуалния кредитен профил, дохода и вида на финансирания имот, затова е добре да сравните условия от няколко банки.
Колко време отнема одобрението на ипотечен кредит? +
След предаване на всички необходими документи в банката, юридическото становище и одобрението обикновено отнемат около седмица. Целият процес от предварителен договор до получаване на ключа обикновено отнема между 4 и 6 седмици, при условие че документите са подготвени без забавяне.
Какви такси плащам при нотариуса освен цената на имота? +
При сделка с ипотека нотариалните такси обикновено възлизат на около 4 000 евро за имот в разглеждания ценови диапазон, като включват такса за нотариален акт, вписване на ипотека и местен данък. Точната сума зависи от данъчната оценка на имота и местния данък в конкретната община.
Връща ли се стоп капарото, ако сделката не се осъществи? +
Стоп капарото стандартно се връща или приспада при подписване на предварителния договор, ако сделката продължи напред. При отказ от страна на купувача условията за връщане зависят от конкретната уговорка с продавача, затова е важно те да са изрично записани при внасянето на депозита.
Какви документи трябва да подготви продавачът при продажба с ипотечен кредит? +
Продавачът трябва да осигури документ за собственост, данъчна оценка, скица от АГКК, удостоверение за семейно положение и удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК, а при нужда и скица на парцела, архитектурни проекти и разрешение за ползване. Пълнотата на този пакет пряко влияе на скоростта, с която банката ще одобри кредита.
Мога ли да купя имот с кредит, ако нямам 15% самоучастие в брой? +
Възможностите са ограничени, но съществуват — например комбиниране на ипотечен кредит с потребителски кредит за част от самоучастието, макар това да увеличава месечната тежест. Препоръчително е първо да се консултирате с банков специалист и брокер, за да прецените реалната финансова тежест, преди да поемете подобен ангажимент.
Автор
Ивайло Шиндаров
Управител
