Покупка на имот без самоучастие - добра идея ли е?
Как да закупите имот без самоучастие - и защо не го препоръчвам
Можете ли да купите апартамент, без да имате нито стотинка спестени пари? Технически да. Но преди да тръгнете по този път, искам да ви разкажа една история с реални сметки, за да видите наистина какво означава това на практика и защо според мен не е добра идея.
Историята: как се случва на практика
Представете си, че получавате заплата от около 1 000 евро на месец и плащате наем всеки месец, без никога да сте успели да отделите спестявания настрана. Решавате, че искате собствено жилище, и първата ви стъпка е правилна - отивате в банката.
Банковата служителка на първа среща, без много подробности, ви казва каква е ориентировъчната сума, която биха могли да ви отпуснат на база вашия доход. Тръгвате по огледи, намирате имот, който ви харесва, и решавате - това е.
🔵 Важно
Важно: сумата, която банката спомена на първа среща, е ориентировъчна и зависи не само от вашия доход, но и от оценката на самия имот, която идва по-късно.
Къде идва изненадата
Банката финансира обичайно до около 85% от пазарната оценка на имота, а не от продажната цена, която сте договорили, а от оценката, която прави независим оценител. Ако оценителят прецени, че имотът струва по-малко, или ако банката одобри по-малка сума от първоначално обещаната, разликата трябва да я намерите сами.
Да предположим, че сте харесали апартамент за 100 000 евро. Оценителят потвърждава, че стойността е реална. Банката обаче ви казва, че по ипотечния кредит могат да финансират по-малко от очакваната сума - например 85 000 евро, което е 85% от оценката. Останалите 15 000 евро трябва да ги намерите сами от спестявания, от близки, или чрез допълнителен потребителски кредит
🟢 Съвет
Ако имате намерение да проверите какви вноски бихте имали при различни суми и срокове на кредита, използвайте нашия ипотечен калкулатор - [тук].
🔵 Важно
Сумите в примера по-горе са опростени и служат единствено за онагледяване на механизма на финансиране. Те не отразяват актуалните цени на имотите и нивата на заплащане в София към момента - за реална сметка, съобразена с текущия пазар, се свържете с нас за безплатна консултация.
🟢 Съвет
За по-детайлна разбивка на изчисленията от този пример вижте приложеното видео към статията - там сметките са показани стъпка по стъпка.
Скритите разходи, които се трупат отгоре
Ако решите да покриете липсващата сума с потребителски кредит, вие не спирате дотук. Има допълнителни разходи, които трябва да се платят в брой, и ако нямате спестявания, се налага да ги вземете назаем също. Имайте предвид, че потребителските кредити обикновено са с по-висока лихва от ипотечните и с по-кратък максимален срок за погасяване - до 10 години.
| Такси за прехвърляне на имота | обичайно около 4% от продажната цена, включващи нотариални такси, вписвания и местен данък |
| Такса за вписване на ипотека | допълнителна сума пред нотариуса |
| Капаро по предварителен договор | обичайно около 10% от цената на имота, платимо преди финализиране на сделката |
| Комисиона за брокер | ако ползвате такъв |
| Разходи за ремонт | ако имотът е под пазарна цена и се нуждае от обновяване |
При апартамент за 100 000 евро тези допълнителни разходи лесно могат да достигнат 8 000–10 000 евро - сума, която в нашия пример би трябвало да бъде изтеглена изцяло като допълнителен потребителски кредит, тъй като няма спестявания за покритие.
🟡 Внимание
Сумирайте всичко - липсващите 15 000 евро до пълното финансиране на имота, плюс 8 000–10 000 евро допълнителни разходи и се оказва, че сте изтеглили потребителски кредит от над 20 000 евро, само за да успеете да купите имот, който банката вече финансира с 85%.
Защо високият дълг е проблем
Банките имат правило - общата ви месечна вноска по всички кредити не трябва да надвишава определен процент от чистия ви доход, обичайно около 50–55%. Когато комбинирате ипотечен кредит с потребителски кредит, лесно доближавате или дори надхвърляте тази граница.
- Ограничен маневрен капацитет - ако впоследствие потрябва допълнително финансиране (дори нещо дребно като покупка на техника на изплащане), банките могат да ви откажат, защото вече сте близо до максималния допустим дълг
- Уязвимост при промяна на лихвите - лихвите по кредитите не са фиксирани завинаги. Ако в даден момент нараснат, вноската ви автоматично се увеличава, а вие вече сте на границата на поносимия дълг
🟢 Съвет
Ако искате да намалите риска от натрупан дълг с течение на времето, разгледайте нашия калкулатор за предсрочно погасяване, за да видите как допълнителни плащания намаляват общата лихва и съкращават срока на кредита - [ТУК]
Защо не препоръчвам тази стратегия
Ако купите апартамент изцяло на кредит, без никакво самоучастие и без резерв за непредвидени разходи, вие поемате сериозен финансов риск. Разликата между това да сте наемател и това да сте собственик с висок дълг е съществена.
Ако сте наемател и загубите работа или се разболеете, най-лошото, което може да се случи, е да загубите депозита си и да напуснете жилището. Ако обаче сте собственик с ипотечен кредит и потребителски кредит едновременно, при финансови затруднения в картината влизат банки и частни съдебни изпълнители. Ситуация, значително по-сложна за излизане.
🟡 Внимание
Преди да се впуснете в покупка на имот без никакви спестявания, помислете дали разполагате поне с резерв, покриващ нотариалните такси и комисионата на брокера. Това е минималният буфер, който намалява риска от пълна финансова зависимост от два едновременни кредита.
| Стъпка | Сума (пример за имот от 100 000 евро) |
|---|---|
| Финансиране от банката (85%) | 85 000 евро |
| Липсваща сума до пълната цена | 15 000 евро |
| Допълнителни разходи (такси, капаро, комисиона) | 8 000 - 10 000 евро |
| Общ потребителски кредит | 20 000+ евро |
| Обща месечна вноска | Близо до максимално допустимия праг |
Заключение
Покупка на недвижим имот без никакво самоучастие е технически възможна, но крие реален финансов риск, особено ако лихвите се повишат или възникне неочаквана ситуация с доходите ви. Преди да поемете този път, си направете пълната сметка, включително всички скрити разходи, а не само размера на ипотечния кредит.
Свържете се с нас!
Обмисляте покупка на апартамент и искате реалистична сметка на цялото финансиране, преди да поемете риск? Свържете се директно с нас за безплатна консултация и ще изчислим всичко и ще намерим подходящ имот за Вас!
Възможно ли е да купя апартамент без никакви спестени пари? +
Технически да, чрез комбинация от ипотечен кредит и допълнителен потребителски кредит за покриване на разликата и допълнителните разходи. Това обаче означава по-висок общ дълг и по-голям финансов риск при промяна в доходите или лихвите.
Какъв процент от цената на имота финансира банката с ипотечен кредит? +
Обичайно банките финансират до около 85% от пазарната оценка на имота, направена от независим оценител, а не от продажната цена, която сте договорили. Разликата между тези две суми трябва да бъде покрита от вас.
Какви допълнителни разходи трябва да предвидя освен цената на имота? +
Освен собственото участие, трябва да предвидите такси за прехвърляне на имота (около 4%), такса за вписване на ипотека, капаро по предварителен договор, комисиона за брокер, ако ползвате такъв, и евентуален ремонт. Тези разходи заедно могат да добавят значителна сума върху общия бюджет.
Защо е рисковано да комбинирам ипотечен и потребителски кредит? +
Защото общата ви месечна вноска се доближава до максимално допустимия дял от дохода ви, което ограничава финансовия ви маневрен капацитет занапред. Освен това ставате по-уязвими при повишение на лихвите, тъй като вече сте близо до горната граница на поносим дълг. Имайте предвид, че потребителските кредити обикновено са с по-висока лихва от ипотечните и с по-кратък максимален срок за погасяване - до 10 години.
Какво се случва, ако не мога да плащам вноските по ипотечния кредит? +
За разлика от наемателите, които при финансови затруднения рискуват само депозита си, собствениците с непогасен ипотечен кредит могат да се сблъскат с намеса на банки и частни съдебни изпълнители. Затова е важно да имате финансов буфер, преди да поемете такъв ангажимент.
Колко самоучастие е разумно да имам, преди да купя имот? +
Като практическо правило, добре е да разполагате поне със сума, покриваща нотариалните такси и комисионата на брокера, дори ако разчитате на 85% финансиране от банката. Това намалява зависимостта ви от допълнителни кредити и дава финансов резерв при непредвидени разходи.
Автор
Ивайло Шиндаров
Управител
