4000 евро заплата и 0 спестявания - защо е проблем
4 000 евро заплата и нула спестявания - защо това е проблем
Висок доход не гарантира финансова сигурност. В тази статия разбивам една реална ситуация, която виждам постоянно в практиката си. Хора с отлични заплати, които при покупка на апартамент без никакви спестявания се озовават затрупани от кредити, независимо колко добре изкарват.
🟡 Внимание
Конкретните суми в примера по-долу отразяват пазарните нива към момента на заснемане на видеото и са преизчислени в евро (видеото е заснето преди въвеждането на еврото в България). Актуалните цени на имотите към момента на четене може да се различават за точна оценка на конкретен имот, свържете се с нас.
Ситуацията: добра заплата, нулеви спестявания
Представете си млад човек на около 30 години с отлична заплата — да кажем около 4 000 евро на месец. Решава, че е време да си купи апартамент, и естествено иска нещо хубаво. Ново строителство, качествена сграда, довършен интериор, а не панелка за ремонт.
Към момента на заснемане на видеото, такъв тристаен апартамент в ново строителство, на шпакловка и замазка, реалистично струваше между 200 000 и 300 000 евро, в зависимост от локацията и строителя. За целите на тази сметка вземаме долната граница от 200 000 евро, макар че в по-желани локации цените често вървяха по-нагоре дори тогава.
Първата сметка - ипотечният кредит
Нашият герой няма никакви спестявания, но профилът му пред банката е отличен заради високия доход. Банката обаче финансира максимум 85% от оценката на имота и това е обичайният таван, независимо колко силен е доходният профил. Тоест ипотечният кредит е около 170 000 евро.При лихва от около 2,5% за срок от 30 години, месечната вноска излиза приблизително 670 евро.
Втората сметка - самоучастието
Остават 30 000 евро самоучастие (15% от цената), които трябва да намери отнякъде, но той няма спестявания. Затова тегли потребителски кредит, за да покрие тази сума.
🟡 Внимание
Ако искате да пресметнете точната си вноска при различна комбинация от ипотечен и потребителски кредит, съобразена с актуалните цени, използвайте нашия ипотечен калкулатор, като при изчисляване на потребителски кредит е възможен максимален сром на кредита е 10 години (120 месеца) и 40 000 евро.
Третата сметка - допълнителните разходи
| Такси по прехвърляне на имота | около 4%, което е близо 8 000 евро |
| Комисиона за брокер | около 3%, което е около 6 000 евро |
| Допълнителни такси за вписване на ипотека и документи | около 1 000 евро |
Четвъртата сметка - ремонтът
Тук е мястото, където повечето хора подценяват сериозно бюджета си. За апартамент от порядъка на 100 кв.м на шпакловка и замазка, пълен ремонт до готово за живеене състояние, който включва подови настилки, боя, кухня, баня, електро и ВиК довършителни работи, врати и базово обзавеждане, реалистично струва между 35 000 и 50 000 евро, което лесно може да се подцени на пръв поглед.
🟡 Внимание
Ремонтът "докато сме тук" с добри материали, качествена кухня, вградени уреди, рядко излиза евтино в днешни цени. Без реалистичен бюджет за довършване и обзавеждане, апартаментът остава неизползваем.
Съберете самоучастие, такси и ремонт заедно - 30 000 + 15 000 + 40 000 = 85 000 евро, изцяло на кредит, тъй като спестявания няма.
Проблемът е, че повечето банки лимитират потребителските кредити до около 35 000–40 000 евро максимум за подобен доходен профил. Това означава, че нашият герой реално не може да покрие цялата тази сума само с един потребителски кредит. Ще му се наложи да изтегли втори потребителски кредит или да разсрочи ремонта във времето.
Как изглежда сметката, ако вземем само реалистичния таван на потребителския кредит
При потребителски кредит от 38 000 евро (близо до обичайния таван), за 10 години на около 6% лихва, месечната вноска е приблизително 420 евро.
| Вид кредит | Месечна вноска |
|---|---|
| Ипотечен кредит (85%) | ~670 евро |
| Потребителски кредит (частично покритие на самоучастие + такси) | ~420 евро |
| Потребителски кредит (за ремонт) | ~420 евро |
| ОБЩО: | 1510 евро |
Дори с огромна месечна вноска от 1 510 евро за ипотека и два потребителски заема, гаранция за ремонта няма. Рискът парите да свършат по средата е напълно реален. И ако не стигнат, какво правиш? Теглиш трети кредит, или живееш в незавършен дом. Сценарий, който въобще не подхожда на човек с висок доход.
Проблемът не е доходът - проблемът е нулевите спестявания
Ползването на потребителски кредит за част от финансирането не е грешно по дефиниция. Рискът идва тогава, когато влизате в сделката без абсолютно никакъв личен капитал. Задължително е да имате спестявания, които да покрият поне разходите по сделката и довършителните работи.
При доход от 4 000 евро, заделянето на 30% от дохода (1 200 евро на месец) за 3 години осигурява над 43 000 евро.
С такъв собствен буфер разходите по прехвърляне, комисионите и ремонтът са напълно обезпечени. Така се избягва спиралата от множество потребителски кредити, а ремонтът (дори и да не е луксозен), без риск да живеете на апартамент на замазка.
🟢 Съвет
Ако искате да намалите тежестта на дълга след покупка, разгледайте нашия калкулатор за предсрочно погасяване - (тук) - за да видите как дори малки допълнителни вноски намаляват общата лихва и съкращават срока на кредита.
Защо липсата на спестявания е рисково, а не просто неудобно
Проблемът с натрупания дълг от над 1 500 евро месечно не е само текущата тежест, а уязвимостта при промяна на обстоятелствата. Лихвите по кредитите не са фиксирани завинаги. Ако нараснат дори с един до два процентни пункта през следващите години, вноската автоматично се увеличава, а бюджетът вече е на предела си.
🟡 Внимание
Ако сте на границата на поносимия дълг и възникне финансова криза, покачване на лихвите или загуба на работа, позицията ви е значительно по-уязвима, отколкото ако разполагахте с резервен фонд.
Финансов резерв, покриващ поне 5–6 месеца от текущите ви разходи, е базова защита срещу непредвидени обстоятелства, независимо дали планирате покупка на имот или не.
Пример от моята практика
Преди време при мен дойде клиент с подобен профил. Страхотна заплата, висока позиция и абсолютен ентусиазъм. Взе ипотеката, взе потребителския кредит за самоучастието и таксите, сметна че „някак си ще избута“ ремонта от текущи приходи и финализира сделката.
И-и-и… след няколко месеца се чухме да видя как върви.
Вноските му вече гълтаха сериозна част от заплатата всеки месец, а парите за ремонта така и не стигаха. Човекът, когото познавах като изключително активен градски тип, който постоянно излизаше по заведения, поръчваше си храна за вкъщи, пътуваше по почивки и живееше на пълни обороти, а сега си седеше само у дома.
Парите от високата му заплата отиваха директно за вноските, сметките и довършване на неща по апартамента „на парче“. Начинът на живот, с който беше свикнал и който реално отговаряше на високия му доход, просто изчезна за норматив. В стремежа си да купи всичко веднага и без спестявания, той се оказа „затворник“ в собствения си нов дом, плащайки за него с пълната загуба на личната си свобода.
| Фактор | Без спестявания | Със спестявания (30% за 2-3 г.) |
|---|---|---|
| Самоучастие (15%) | Покрито чрез допълнителен кредит | Частично или изцяло със собствени средства |
| Такси и комисиони | Финансирани чрез кредит | Платени в брой от спестявания |
| Бюджет за ремонт | Несигурен: риск от 3-ти кредит или недовършен дом | Обезпечен |
| Обща месечна тежест | Изключително висока (~1 510+ евро) | По-ниска и балансирана |
| Уязвимост при лихвен риск | Висока | По-ниска |
Заключение
Висока заплата не е гаранция за финансова стабилност, ако не се съпътства от навик за спестяване. Преди да теглите ипотечен кредит за покупка на апартамент, важно е да имате поне минимален финансов резерв. Не само заради самата сделка, но и защото реалният бюджет за довършителни работи и ремонт често е значително по-висок, отколкото първоначално изглежда.
Свържете се с нас!
Обмисляте покупка на недвижим имот и искате реалистична сметка на цялото финансиране, който да включва реален бюджет съобразен с вашия конкретен доход, спестявания и актуалните пазарни цени? Свържете директно с нас за безплатна консултация.
Защо високата заплата не е гаранция за успешна покупка на имот? +
Защото при нулеви спестявания дори добър доход се разпределя изцяло между ипотечен и потребителски кредит, а бюджетът за ремонт често остава недостатъчен. Финансовата стабилност зависи не само от размера на дохода, а от съотношението между доход, разходи и спестявания.
Какъв процент от цената на имота обичайно финансира банката? +
Банките обичайно финансират до около 85% от пазарната оценка на имота, независимо колко силен е доходният профил на кандидата. Останалите 15% плюс всички съпътстващи разходи трябва да бъдат покрити от самоучастие или допълнителен кредит.
Колко реално струва ремонт на апартамент до готово за живеене? +
За апартамент на шпакловка и замазка, пълен ремонт с качествени материали, кухня, обзавеждане и довършителни работи реалистично струва между 350 и 450 евро на квадратен метър в днешни цени. Като тук говорим само довършване на жилището без мебели.
Какви разходи освен цената на имота трябва да предвидя при покупка? +
Освен самоучастието (обичайно 15%), трябва да предвидите такси по прехвърляне на имота (около 4%), комисиона за брокер, ако ползвате такъв, такси за вписване на ипотека, и реалистичен бюджет за ремонт. Тези разходи заедно могат да добавят значителна сума върху общия бюджет за сделката.
Защо е рисково да комбинирам ипотечен и потребителски кредит без спестявания? +
Защото общата месечна вноска се доближава до максимално допустимия дял от дохода ви, което ограничава финансовия ви маневрен капацитет занапред. Освен това лимитът на потребителските кредити често не е достатъчен да покрие реалния бюджет за ремонт, което води до компромиси или трети, по-скъп кредит.
Какъв резервен фонд е препоръчително да имам преди покупка на имот? +
Като практическо правило, добре е да разполагате поне със сума, покриваща самоучастието, нотариалните такси, комисионата на брокера и реалистичен бюджет за ремонт, дори ако разчитате на 85% финансиране от банката. Това намалява зависимостта ви от допълнителни кредити и дава финансов резерв при непредвидени разходи.
Автор
Ивайло Шиндаров
Управител
