Най-честата грешка при покупка на имот с кредит
Най-голямата грешка при покупка на имот с ипотечен кредит
Не отивате в банката, преди да започнете да търсите имот? Това е най-честата и най-скъпата грешка, която правят купувачите на недвижим имот. В тази статия обяснявам защо тази стъпка е решаваща и как да си спестите излишни нерви, загубено време и разочарование.
Грешката: първо жилището, после банката
Повечето хора, които търсят да купят апартамент или къща, правят едно и също нещо. Първо намират имота, който харесват, и едва след това отиват в банката, за да разберат какво финансиране могат да получат. Проблемът е, че по това време вече са влюбени в конкретен имот и е твърде късно да преговарят реалистично.
Информацията на сайтовете на банките е базова и не е достатъчна, за да разберете реално каква сума можете да получите на база вашите доходи. Единственият сигурен начин е да минете физически през банката, преди да сте се обвързали емоционално с конкретен имот.
🟡 Внимание
Ако разгледате имот, влюбите се в него и едва тогава разберете, че ипотечният кредит, който можете да получите, не покрива нужната сума, то това е загуба на време, нерви и често пропусната възможност.
Защо условията варират според типа имот?
Финансирането не е еднакво за всички типове имоти, а това е нещо, което много купувачи не осъзнават предварително.
- При апартамент повечето банки финансират до около 80/85% от пазарната оценка на имота
- При къща финансирането обикновено е по-ниско - около 70/75% от оценката
- При незавършена къща (например на етап "Акт 14") условията са допълнително по-консервативни
Тази разлика между 85% и 75% на пръв поглед изглежда малка, но на практика означава хиляди евро допълнителен собствен капитал, който трябва да осигурите сами.
🟢 Съвет
Преди да се насочите към конкретен тип имот, като апартамент, къща или друг вид жилище, разберете какъв процент финансиране предлагат банките именно за този тип имот. Разликата в условията може да промени изцяло бюджета ви.
Как реално работи одобрението на ипотечен кредит
Финансирането на сделка с ипотечен кредит минава през две отделни нива на одобрение, и е важно да разберете и двете.
Ниво 1: Одобрение на клиента
На този етап банката преценява дали вашите доходи самостоятелно или като семейство са достатъчни, за да поемете исканата вноска. Това е базирано на кредитна история и текущ доход.
Ниво 2: Одобрение на база обезпечение
На второто ниво банката оценява самия имот и определя каква сума реално е готова да финансира спрямо пазарната му стойност. Дори ако сте одобрени като клиент, банката няма да ви даде повече средства от процента, който е определен за съответния тип имот. И също така на това ниво на одобрение се проверяват документите на имота.
🟢 Съвет
Дори имотът да струва точно толкова, колкото искате да платите, банката финансира не пълната сума, а процент от собствената си оценка на имота, която може да се различава от продажната цена.
Разходите, които купувачите пропускат да сметнат
Освен собствения капитал, който трябва да осигурите за разликата между кредита и цената на имота, има и допълнителни разходи, които рядко влизат в първоначалната сметка:
Такси за прехвърляне на имота - обикновено около 4% от стойността, включващи нотариални такси, вписвания и местен данък
Такса за вписване на ипотека - сравнително малка сума, но допълнителен разход
Комисиона за брокер, ако ползвате такъв - обикновено в рамките на няколко процента от стойността на сделката
Разходи за ремонт - от освежаване до основен ремонт, в зависимост от състоянието на имота
🟡 Внимание
Сумирани заедно, тези допълнителни разходи могат да добавят значителен процент върху цената на имота. Суми, които много купувачи изобщо не включват в първоначалния си бюджет.
🟡 Внимание
Ако искате да видите, колко ще са ви разходите за прехвърляне на жилището, което сте избрали, можете да ги сметнете с Калкулатор на нотариални такси, който можете да отворите - (ТУК)
Правилният подход: банката преди имота
Най-добрият начин да си спестите излишно време и разочарование е следният:
1. Обиколете няколко банки, преди да сте харесали конкретен имот. Повечето не изискват такса за предварителна консултация
2. Разберете максималната сума, която можете да получите на база вашия доход или доход на семейството
3. Изчислете месечната вноска при различни комбинации от сума и срок на кредита, докато не стигнете до вноска, която реално е комфортна за бюджета ви
4. Пресметнете общия бюджет, включващ собствено участие, данъци, такси и евентуален ремонт едва тогава започнете да търсите имот в реалистичните за вас граници
🟢 Съвет
Когато знаете предварително каква сума можете да разплащате комфортно всеки месец, търсенето на имот става много по-фокусирано и вие спестявате време, което иначе бихте изгубили в разглеждане на имоти извън бюджета си. Можете да разгледате Ипотечен калкулатор - (ТУК)
| Колона 1 | Колона 2 | Колона 3 |
|---|---|---|
| Ред на действие | Първо избор на имот, после банка | Първо банка, после избор на имот |
| Резултат | Разочарование, загубено време | Реалистично и фокусирано търсене |
| Бюджет | Неясен, изненади в последния момент | Ясен от самото начало |
| Допълнителни разходи | Често пропуснати | Включени в първоначалната сметка |
Заключение
Най-голямата грешка, която правят купувачите на недвижим имот, е че тръгват да търсят жилище, преди да са наясно какво финансиране реално могат да получат. Обиколете банките първо, изчислете реалистичния си бюджет, включително всички допълнителни разходи, и едва тогава започнете да търсите своя имот и така ще си спестите нерви, време и разочарование.
Свържете се с нас!
Планирате покупка на апартамент или друг вид недвижим имот с ипотечен кредит и искате да разберете какъв е реалистичният ви бюджет, преди да започнете да търсите? Екипът на Имотико ООД ще ви насочи още в самото начало на процеса.
Коя е най-голямата грешка, която правят купувачите на недвижим имот? +
Най-честата грешка е да търсят и харесат конкретен имот, преди да са проверили в банката какво реално финансиране могат да получат. Това често води до разочарование, когато се окаже, че одобреният ипотечен кредит не покрива желания имот.
Какъв процент финансиране предлагат банките за апартамент срещу къща? +
При апартамент банките обикновено финансират до около 85% от пазарната оценка, докато при къща процентът е по-нисък - около 75%. Тази разлика е съществена и трябва да се вземе предвид още при избора на тип имот.
На какви нива минава одобрението на ипотечен кредит? +
Одобрението минава на две нива. Първо одобрение на клиента на база доходи и кредитна история, и второ одобрение на база обезпечение, тоест оценката на самия имот от банката и документи. И двете нива трябва да бъдат изпълнени, за да се финансира сделката.
Какви допълнителни разходи трябва да предвидя освен цената на имота? +
Освен собственото участие, трябва да предвидите такси за прехвърляне на имота (около 4%), такса за вписване на ипотека, комисиона за брокер, ако ползвате такъв, и разходи за евентуален ремонт. Тези разходи заедно могат да добавят значителен процент върху общия бюджет.
Трябва ли да отида в банката, преди да търся имот? +
Да, категорично - това е препоръчителният ред на действие. Обиколете няколко банки, разберете максималната сума, която можете да получите, и изчислете реалистична месечна вноска, преди да започнете активно търсене на имот.
Как да изчисля реалистичния си бюджет за покупка на имот? +
Като практическо правило: разберете максималния кредит, който банката би одобрила на база вашия доход, изчислете месечна вноска при различни срокове, докато не стигнете до сума, комфортна за бюджета ви, и добавете отделно всички допълнителни разходи, като такси, комисиона и евентуален ремонт.
Автор
Ивайло Шиндаров
Управител
