Апартамент на последен етаж: моят личен опит и изводи
Апартамент на последен етаж: плюсовете и минусите от моя личен опит
Минусите на последния етаж
Живея в апартамент на последния етаж вече над 6 години и в тази статия ви разказвам от личен опит какви са реалните плюсове и минуси на това решение - теч на покрива, гълъби и жега през лятото, но и по-ниска цена, тишина и повече слънце. Без разкрасяване и без плашещи клишета, а точно както съм го изживял самият аз.
Покривът може да протече
Това е първото нещо, което спира много хора да купят имот на последния етаж и страхът не е напразен. Преди покупката повиках майстор по хидроизолация, за да проверя реалното състояние на покрива и кога за последно е бил ремонтиран.
🟢 Съвет
Ако купувате апартамент на последен етаж, винаги проверявайте документация или устна информация кога е правен последният ремонт на покрива. Фирмите обикновено дават около 10 години гаранция след основен ремонт.
Важно е да разберете и нещо друго - проблем с течове може да имате и на среден етаж, само че оттам, откъдето не очаквате.
🟡 Внимание
В предишното ми жилище на четвъртия етаж съседът отгоре ме наводняваше от банята си цели три години, без възможност да се стигне до решение, защото собственикът отказваше достъп до имота. На последния етаж поне сте единственият, който носи отговорност за покрива над главата си.
Терасите обикновено са открити
При по-старите панелни сгради, апартаментите на последния етаж често имат външни, открити тераси и за разлика от имотите на по-ниските етажи. Това означава директно излагане на сняг, дъжд и гълъби.
При новото строителство ситуацията е малко по-различна, но не непременно по-добра откъм тераси. Между така наречените кота корниз (линията, до която стига фасадата по регламент) и кота било (най-високата точка на покрива) остава скосено пространство, което не може да се използва като пълноценна стена на същото ниво като долните етажи. Затова архитектите обикновено "дръпват" последния етаж (или последните два) навътре спрямо фасадата, за да го съберат в тази зона. Резултатът е, че върху покрива на етажа отдолу се образува голяма открита тераса за апартамента над него. Тоест колкото по-нагоре сте в новата сграда, толкова по-вероятно е да имате голяма, но открита тераса, а не закрита лоджия.
При по новите панелни жилища (след 75та година) ситуацията е по-добра. Терасите са тип лоджия и на последния етаж и пак са закрити пространства. Но при панелните сгради от по-стар тип това често е допълнителен разход, който трябва да предвидите - навес и остъкляване.
По-топло през лятото
По мое наблюдение е Мит, че последният етаж винаги е по-студен през зимата. Според моя опит разликата не е съществена. Реалният проблем е обратен: през лятото температурата на последния етаж може да бъде значително по-висока заради директното нагряване на покрива и външните стени.
🟢 Съвет
Ако купувате недвижим имот на последния етаж, предвидете разход за климатик и обмислете допълнителна изолация на покривното пространство. Това реално намалява нагряването през летните месеци.
Проблемът с гълъбите
Специфичен, но реален проблем при по-старите панелни блокове, ако подпокривното пространство (т.нар. "гълъбарник") няма поставени мрежи, гълъбите свободно влизат вътре. При мен от инсталационната шахта на апартамента бяха извадени множество умрели гълъби.
При новите сгради проблемът не стои по същия начин, защото няма отворено подпокривно пространство като при панелите. Но едно си остава вярно навсякъде, че на последния етаж хвъркатите приятели винаги са ви съседи, защото балконите и первазите на най-горното ниво са естествено място за кацане и гнездене.
🟡 Внимание
Ако купувате апартамент на последния етаж в панелна сграда, проверете дали подпокривното пространство е обезопасено с мрежи против влизане на птици. Ако не е, това е ремонт, който си струва да направите веднага след покупката.
Плюсовете на последния етаж
Значително по-тихо е
Без съседи отгоре. Няма тропане, няма търчащи деца, няма шум от съседски дейности над главата ви. Ако сте чувствителни към шум, това е сериозно предимство пред всеки друг етаж в сградата.
По-слънчево и с по-хубава гледка
Липсата на дървета и по-високите съседни сгради, които да пречат на светлината, прави последния етаж по принцип по-слънчев. В моя случай разходите за парно през зимата бяха минимални именно заради естественото затопляне от слънцето през деня.
Освен това последният етаж (както и по-високите етажи като цяло) обикновено предлага по-хубава гледка към квартала и града.
По-ниска цена
Това е може би най-съществения финансов аргумент. Когато купувах моя апартамент, аналогични имоти на среден етаж в същата сграда и квартал се предлагаха на съществено по-висока цена. Моят имот на последния етаж беше обявен под пазарната цена на сравними имоти на по-ниски етажи и в крайна сметка договорен на още по-изгодна цена.
🟢 Съвет
Дори с включени бъдещи разходи за ремонт на покрива, остъкляване на терасата и изолация, крайната сметка пак излиза по-изгодна, отколкото директна покупка на среден етаж на пазарна цена. Разликата в цената между последен и среден етаж обикновено е достатъчна, за да покрие тези допълнителни инвестиции.
| Фактор | Последен етаж |
|---|---|
| Риск от теч на покрива | По-висок, но управляем с проверка преди покупка |
| Тераса | Често открита, допълнителен разход за остъкляване |
| Температура лятото | По-топло, нужен климатик/изолация |
| Шум | Значително по-тихо. Няма съседи отгоре |
| Светлина | По-слънчево, по-добра гледка |
| Цена | Обикновено по-ниска от средните етажи |
| Специфичен риск | Възможен проблем с птици в панелни сгради |
Заключение
Апартаментът на последния етаж не е нито категорично добро, нито категорично лошо решение - той е компромис, точно както всяка покупка на недвижим имот. По-ниската цена, тишината и слънчевата светлина често компенсират разходите, свързани с покрива, терасата и климатизацията, стига да сте наясно с тях предварително и да ги калкулирате в бюджета си.
Свържете се с нас!
Обмисляте покупка на апартамент на последен етаж и искате обективна оценка на конкретен имот, включително състоянието на покрива и реалната пазарна цена? Екипът на Имотико ООД познава спецификите на софийския пазар в детайли. 📞 Заявете безплатна консултация.
По-студено ли е на последния етаж през зимата? +
Не непременно. Според практическия ми опит разликата в студа през зимата не е съществена спрямо другите етажи. По-реалният проблем е обратен: през лятото последният етаж се нагрява значително повече заради директния контакт с покрива.
Какъв е рискът от теч на покрива на последен етаж? +
Рискът съществува, но е управляем, ако проверите състоянието на покрива и датата на последния му ремонт преди покупката. Фирмите, извършващи хидроизолация, обикновено дават около 10 години гаранция, което дава спокойствие за средносрочен период.
По-евтин ли е апартамент на последен етаж спрямо среден етаж? +
Да, като правило апартаментите на последния етаж се предлагат на по-ниска цена спрямо сравними имоти на по-ниски етажи в същата сграда. Точната разлика зависи от конкретната сграда, локацията и състоянието на покрива и терасата, но обикновено е достатъчна да компенсира допълнителните разходи за ремонт.
Струва ли си да купя апартамент на последен етаж, ако терасата е открита? +
Да, стига да предвидите допълнителен бюджет за остъкляване и евентуален навес. Много купувачи компенсират този разход с по-ниската начална цена на самия имот.
Как да проверя дали има проблем с гълъби преди покупка на последен етаж? +
Проверете подпокривното пространство (т.нар. "гълъбарник") за наличие на мрежи против птици. Тяхното отсъствие е чест проблем при по-стари панелни сгради. Ако липсват, е добре веднага да предвидите монтаж след покупката.
Струва ли си инвестицията в изолация на апартамент на последен етаж? +
Да. Изолация на външните стени и на подпокривното пространство значително намалява нагряването през лятото и разходите за отопление през зимата. Като практическо правило: ако бюджетът позволява, изолацията е инвестиция, която се изплаща в рамките на няколко отоплителни сезона.
Автор
Ивайло Шиндаров
Управител
